Продажа столичной элитной недвижимости – трудности посткризисного периода

Как известно, кризис 2009 года стал причиной серьёзного падения рынка московской недвижимости, особенно квартир бизнес-класса, цена в которые в течение первого кризисного полугодия снизились от 10% до 30%. А элитные коттеджи Подмосковья, подешевевшие на 40%-60%, стали настоящими аутсайдерами кризисных продаж. 

В это тяжёлое для всех рыночных игроков время предложения купить элитную квартиру в Москве рассматривались как наименее перспективные риэлтерские позиции, что, безусловно, негативно отразилось, как на стоимости, так и на развитии этого сегмента в целом. Катастрофически подешевевшие загородные дома превратились в своего рода неликвидный баланс, как для владельцев, так и для инвесторов, рассматривавших до кризиса подобные вложения как наиболее перспективное размещение капитала.

Однако одновременно с падением цен в этот же период стал просматриваться устойчивый интерес некоторых субъектов, обладающих свободными финансовыми активами, к приобретению элитных квартир и домов в Москве и Подмосковье по демпинговым ценам. Это ситуация продержалась практически до конца 2010 года, когда стоимость квадратных метров столичного жилья, демонстрируя небывалую живучесть, снова поползла вверх.

По большому счёту кризис 2009 года образовал принципиально новые условия игры на рынке столичной недвижимости, которые в первую очередь ударили по доходам риэлторов. Сегодня времена, когда посредники наживали действительно серьёзные деньги на продаже элитных квартир и домов, канули в лету, поместив риэлторов в не совсем комфортные реалии. В частности,  начиная с 2009 года и по сей день, условия диктует покупатель – и это главное отличие современного рынка от докризисной ситуации, когда во главе ценового запроса стоял продавец.

Относительная стабилизация цен на загородные дома и элитные квартиры в Москве привела к тому, что сегодня эта недвижимость снова попадает в разряд плохо продаваемых объектов. Исключение составляют новые элитные квартиры, продажа которых обеспечена ипотечными кредитами и повышенным спросом на новообразованную недвижимость премиум класса. Что касается других позиций в этом сегменте – многие продавцы не склонны снижать цены, что негативно отражается на динамике продаж. Поэтому очень часто такие «замороженные» объекты сдаются в аренду или просто простаивают в расчёте на кардинальный рост рынка.

Как было сказано выше, лучше всего продаются новые элитные квартиры Москвы и коттеджи Подмосковья, которые ещё не имели владельца. Такая недвижимость привлекает покупателя, прежде всего, современными технологиями, реализованными в режиме «нулевого цикла», развитой инфраструктурой новообразованных жилых комплексов и коттеджных посёлков, и что самое главное – адекватной стоимостью, которая формируется девелоперами и инвесторами с учётом  актуальных реалий рынка.

Очень часто в этом секторе практикуется выкуп строящихся элитных квартир и домов, который позволяет покупателю сэкономить от 10% до 15%  от общей стоимости будущего жилья. Такие встречные сделки требуют особого внимания и профессиональной юридической поддержки, как правило, предлагаемой компаниями, занимающимися продажей элитных квартир и коттеджей. 

Хорошие результаты роста в условиях повышенного спроса демонстрируют новостройки Подмосковья, где сегодня отмечена серьёзная динамика увеличения количества новых объектов, составившая на третий квартал 2011 года от 11% до 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Первичное элитное жильё в области обладает главным преимуществом – относительно доступной ценой за квадратный метр, которая становится решающим аргументом для покупателя. Конечно, речь не идёт о неприступно дорогих коттеджах Рублевского шоссе и других престижных направлениях. Активное строительство и продажа объектов жилой недвижимости  ведётся в городах-саттелитах, которые уже несколько лет рассматриваются инвесторами как один из перспективных векторов для ведения строительного бизнеса.

Устоявшееся мнение о том, что элитные квартиры в Москве должны быть непременно расположены неподалеку от Бульварного кольца или в одном из центральных районов столицы, сегодня помненогу трансформируется. В настоящее время купить квартиру в Москве в ЗАО по приемлемой цене не менее престижно, чем влезть в неподъёмный кредит ради проживания в переоборудованных из старого жилья апартаментах на Остоженке.

Сегодня продажа элитных квартир в Москве затрудняется постепенным ростом цен на недвижимость премиум класса, который составляет 0,2%-0,3% в месяц. Прогноз на будущий год в секторе дорогостоящей недвижимости - это 6%-11% годового роста, что может качнуть чашу весов продаж как в положительную, так и в отрицательную сторону. Наблюдаемая нестабильность рынка является главной помехой для покупателей и продавцов, желающих продать или купить квартиру в элитном доме. Однако рост количества новостроек, в частности жилых комплексов повышенной комфортности, позволяет риэлторам и инвесторам с оптимизмом смотреть в будущее, которое, тем не менее, может преподнести всем игрокам рынка самые неожиданные сюрпризы.