Продажа элитных квартир в Москве – некоторые правовые аспекты

Как показывает практика, сделки по купле-продаже элитных квартир на сегодняшний день отличаются достаточно высокой правовой подготовкой, которой занимаются квалифицированные юристы и нотариусы, работающие в компаниях риэлторов или застройщиков. Редко возникающие юридические проблемы обычно касаются вторичного жилья, так как элитные квартиры в историческом центре столицы уже по нескольку раз меняли собственников и поэтому в данном случае возможны претензии третьих лиц, которые следует исключать ещё на предварительной стадии.

Вообще говоря, комплексный мониторинг даже новообразованной элитной недвижимости – это необходимая процедура, которая позволяет избежать очень серьёзных неприятностей в будущем, связанных, как правило, с большими эмоциональными и материальными потерями. Процедуру юридического анализа приобретаемой недвижимости можно доверять как специалистам риэлтерских контор, так и независимым экспертам со стороны. В любом случае, прежде чем купить квартиру в ЮАО или приобрести таунхаус за чертой МКАД, следует самостоятельно изучить список необходимых документов, а предоставленные застройщиком или владельцем недвижимости бумаги – показать знающему юристу.  

Ниже речь пойдёт об особенностях приобретения и продажи элитных квартир в строящихся объектах на основании так называемых предварительных договоров. Для того, чтобы своевременно защитить свои интересы знать свои права и обязанности покупатель такого жилья должен «на зубок».

Обычная практика, которая не позволяет желающим купить элитную квартиру, уже оплатившим часть стоимости, заехать в апартаменты в указанный срок – это задержка сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению специалистов, максимальное время такой просрочки должно не превышать 3-4 месяцев, а в противном случае необходимо обращаться в суд за взысканием с застройщика неустойки. Затягивание сроков строительства более чем на полгода потребует регистрации права собственности на основании соответствующих судебных решений.

Если квартира ещё не была передана долевому покупателю, то есть не был подписан акт приёмки, то он вправе переуступить право требования к застройщику третьему лицу на законных основаниях, если это не противоречит пунктам  конкретного договора.

Расторгнуть, например, предварительный договор между покупателем и застройщиком, в одностороннем порядке без уплаты штрафов очень сложно и на это потребуются веские основания. Ссылки на затягивание сдачи объекта в эксплуатацию в данном случае будет недостаточно, а если имеет место ипотечный кредит, то лучше всего  обратиться за консультацией в соответствующий банк, который в данной ситуации стоит на стороне покупателя.

Указанная в договоре стоимость элитной квартиры или коттеджа обычно не подлежит изменению, независимо от курса валют, банковских ставок и актуальной  инфляции. Самые большие неприятности для долевого покупателя могут возникнуть в процессе реорганизации компании застройщика как юридического лица. Выделение из главной компании различных ЗАО и филиалов, на которые будет возложена миссия достраивания объекта,  может стать поводом отказа главной строительной компании от исполнения обязанностей, указанных в предварительном договоре. В случае любых движений в этом направлении лучше сразу обращаться к юристам и готовить подачу исковых заявлений в суд  о принуждении застройщика к соблюдению пунктов договора.

Конечно, каждый договор с застройщиком требует отдельного изучения, однако существуют законодательные акты и юридическая практика, позволяющая регулировать отношения между покупателем и продавцом. При этом подавляющее количество таких договоров, излагаемых в той или иной форме, регламентируются законом «О защите прав потребителя», который позволяет урегулировать различные конфликтные ситуации в судебном порядке.

И напоследок приятный нюанс для тех, что только собирается купить элитную квартиру в Москве в новострое – после регистрации права собственности владелец может вернуть подоходный налог, включённый в общую стоимость жилья. Подобная практика  позволяет желающим купить элитную квартиру в столице  изначально планировать бюджеты в рамках реальной возможности возврата части потраченных средств.